Fotografía: César Gómez
El municipio de Querétaro concentra una de las mayores dependencias del país en el Impuesto sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI), el cual aportó en promedio 23.5% de sus ingresos entre 2021 y 2023, de acuerdo con un informe de Política Colectiva y el Instituto de Estudios sobre la Desigualdad (INDESIG).
El dato coloca a la capital queretana por encima de 54 ciudades analizadas, cuyo promedio nacional fue de 7%.
El comportamiento del ISAI muestra dos tendencias simultáneas. Por un lado, evidencia la intensidad del mercado inmobiliario local, que ha registrado un número elevado de compraventas de viviendas, departamentos y terrenos.
Por otro, revela una alta dependencia financiera de una fuente de ingresos que no es recurrente como el predial, sino que depende del dinamismo de las transacciones de compraventa.
El informe detalla que, mientras en la mayoría de los municipios del país el predial es la principal fuente de ingresos propios, Querétaro recaudó más recursos por ISAI que por predial durante tres años consecutivos. En ese periodo, 38% de los ingresos propios provinieron del ISAI, 35% del predial y 27% de otros conceptos.
A nivel nacional, entre 2005 y 2023 los precios de la vivienda aumentaron 230% y los salarios reales disminuyeron 21%. Este contraste ha limitado el acceso al mercado formal, particularmente en los sectores de población más jóvenes, aunque en el caso de Querétaro la recaudación refleja que las transacciones inmobiliarias mantienen un volumen significativo.
El análisis también muestra que la importancia del ISAI no es homogénea en el país. Mientras que municipios como Mérida, Apodaca, Mazatlán o Cancún obtuvieron entre 14 y 18% de sus ingresos por esta vía, otros como Chilpancingo, Chimalhuacán, Ixtapaluca o Guanajuato capital apenas alcanzaron 1%.
El caso queretano evidencia que el crecimiento de los ingresos municipales está directamente vinculado a la expansión inmobiliaria. Sin embargo, esta relación implica riesgos. En un escenario de desaceleración del mercado, la recaudación del ISAI se reduciría de manera inmediata, lo que impactaría en la disponibilidad de recursos para programas y servicios públicos.
La lógica de este impuesto también explica la vulnerabilidad: mientras el predial representa un ingreso anual recurrente por la posesión de inmuebles, el ISAI depende de la compra-venta y, por lo tanto, de ciclos económicos, políticas de crédito o cambios en la demanda de vivienda.
En Querétaro, el cálculo del ISAI para una vivienda de 1.5 millones de pesos asciende a 81 mil 705 pesos. Esta cifra se obtiene a partir de una cuota fija y un porcentaje aplicado sobre el excedente de un rango determinado en la ley de ingresos municipal.
El informe concluye que los municipios con mayores ingresos por ISAI tienen más margen para financiarse de manera autónoma respecto de las transferencias federales y estatales, pero también quedan sujetos al comportamiento de un mercado volátil.
El caso de Querétaro se perfila como un ejemplo de cómo el crecimiento inmobiliario puede fortalecer las finanzas públicas en el corto plazo, al mismo tiempo que genera un escenario de riesgo en el mediano y largo plazo si no se diversifican las fuentes de ingreso.
Para conocer todos los detalles del análisis sobre el Impuesto sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI) en Querétaro y otras ciudades del país, así como los datos completos sobre recaudación y dinámicas del mercado inmobiliario, se puede consultar el informe completo en el siguiente enlace: 🔗https://politicacolectiva.com/isai
